买不起房时怎么办？如何选择正确的贷款方式？

　　买房的人越来越多，选择贷款买房的人也越来越多，不管是对于个人，还是对于很多家庭来说，贷款买房都是一笔较大的投资。因此，怎样申贷还贷更经济、更合理，如何选择贷款年限、贷款金额以及还贷方式就显得尤为重要。

　　选择合理的贷款之前要对自己的购房能力进行一次综合评估，首先要看自己是否有不低于所购房价30%的首期付款，几乎所有的房产商都有这个硬性要求；其次要评估自已每月偿还住房贷款所能承受的能力，即每月家庭收人及其他变现强的金融资产和每月必需支出与备用资金的差额，是否大于住房贷款每月所需偿还的贷款本息。这点可以参考一些银行设计的“家庭月收入与个人住房商业性贷款对照参考表”，让你心中有数。

　　对自己的综合购房能力进行评估以后，就可根据自己的能力选择适合自己的房贷。目前的贷款品种主要有“个人住房公积金贷款、“个人住房商业性贷款”、“个人住房装修贷款”三大类。贷款利率“个人住房公积金贷款”利率最优惠，1~5年期年利率为4.14%、6-30年期4.59%；“个人住房商业性贷款”利率次之，1~5年期5.31%、6-30年期5.58%；“个人住房装修贷款”利率最高，1年期5.85%、2~3年期5.94%、4~5年期6.03%。

　　从数据显示可以看出，贷款年限越长，每月供款就越少，所要还的贷款利息也就越多。一般的贷款年限都在20年以下，银行很少批出长达30年的供楼贷款。贷款条件中有一条不成文的规定，就是贷款者的当前年龄加上所申请的贷款年限不能超过60岁。大多数购房者平均年龄普遍都在30岁左右，如果加上30年一般都会超过60岁，因此银行很少批出30年的贷款。

　　选择了适合自己的贷款方式以后，还要根据自身情况灵活地选择还款方式。不少人认为，供楼期间前几年所还的款项只是利息，等利息全部清还后的供款才是所借的本金。事实并非如此，银行推行的还贷方式主要有两种，第一种是等额本息还款，它的最大特点是消费者每月供款金额都是一样的，这种月供款中包含本金和利息，但每个月本金和利息所占的比例都不一样，利息所占的部分是根据当月的供款余额所计算所得出来的。例如购房者向银行借10万元，还款年限也为10年，月供款为1062元左右，以5年以上4.2%的月利率计算，第一个月还款中本金和利息分别是642元和420元；而在第：二个月，所还利息则为（100000-1062）x4.2%o=415.5元，本金为1062-415.5=646.5元；第三个月，所还利息是（100000-1062x2）x4.2%0=411元，本金为1062-411-409元。以此类推，越往后，月供款中本金所占的比例会越来越大，而利息所占的比例则随着供款余额的减少而越来越少。如果有一笔较大的资金可以提前还款，则月供款将根据新的供款余额重新计算。购房者也可以根据自己的经济实力到银行缩短还贷年限，例如从20年修改为10年，从修改的那个月开始，月供款额会按照供款余额和新的还贷年限重新计算。

　　还有一种还款方式是等额本金还款：这种方式每月的供款中所占的本金是一样的，月利息也是按当月供款余额计算，不同的是每月月供款额。如购房者向银行贷10万元，还款年限是10年，每月的还款本金统一为833元左右；实际上第一个月还款是833+100000x4.2%c=1253元；而第二个月还款则是833+（100000-12S3）x4.2%o=1248元；第三个月还款为833+（100000-1253-1248）x4.2%o=1242。元。以此类推，月供款额会逐渐减少。

　　选择等额本息还款还是等额本金还款要根据预计还款时间而定，因为其中的利息是不一-样的。例如贷款期限为20年，贷款额为30万元，以等额本息的还款方式，月均还款约为2297元，20年共需还款约55万元，利息约25万元；如果选择等额本金的还款方式，贷款期限20年，首月还款额约为2960元，20年共需还款约为50万元，其中利息约20万元。而对于一笔金额相同的贷款，缩短贷款年限或选择合适的还款方式都可以达到减少利息的目的。

　　总而言之，买房的时候能用公积金贷款就一定要用公积金，然后结合自己的情况选择还贷方式。在选择贷款方式的时候，购房者一定要考虑以下几个问题：

　　（1）银行贷款利率执行的是一年调整一次的政策，如果预期存贷款利率上调，应该提早办理贷款，从而贷款利率相应较低。

　　（2）购房者首先应考虑自筹资金，不足部分办理公积金与商业性贷款的组合贷款，从而降低借贷成本。

　　（3）投资性房产的流动性较差，当受宏观经济政策和经济周期等方面的外因影响较大时，应该适当降低房产投资比重，以适当规避投资的风险。