澳洲房产投资分析

　　澳洲房产投资分析

　　1、澳洲房产优势

　　目前，中国投资者选择的投资地区一般集中在世界上的四个地区：北美、欧洲、亚洲和澳洲，但目前的大背景下，北美地区由于美联储加息可能导致人民币兑美元贬值，欧洲由于经济复苏乏力、政治动荡，而亚洲地区多为新兴市场，稳定性较差，这也使得前三个地区的房产投资价值普遍下降，也让澳洲再次成为最具投资价值的地区之一。国内买家热衷于投资澳洲房产，主要有以下原因：

　　首先，澳洲经济发展态势良好，地产投资环境稳定。澳洲经济弹性良好，是世界上少数几个始终保持物价稳定并无通胀压力的国家，此外，澳洲拥有优越的自然条件和高水平的福利待遇，良好的环境，完善的社会制度以及稳定清明的政治，使澳洲历年来都被评选为最适宜人类居住的国家之一。对于投资者而言，一个国家具有稳定的经济环境是必须要考虑的因素，这决定了其市场风险的高低。这使得澳洲房产多年来一直保持稳定的增长。

　　其次，澳洲人口增长稳定。作为移民国家，澳洲相对于美国，移民门槛低，生活更为舒适，再加上丰厚的教育资源与科研水平，又吸引了大批海外留学生，教育和移民确保了房地产市场的刚性需求，也是投资澳洲的保障。

　　澳洲产业信息高度透明化，位居世界第一，建筑成本以及房价完全透明可见，利润率也维持在一定范围内，而且由于澳洲房价在多方参与制定过程中，会有银行以及其他评估部门进行观察和量化，这使得澳洲的房价和利润透明化程度高，对投资也是有利的一方面。

　　虽然移民数量增加拉动了内需，导致房价逐年高攀，但澳洲政府对房屋审批仍旧十分严格，一方面保证了房屋的建筑质量，另一方面，也使得澳洲有着超低的住房空置率，有数据显示，年澳洲的住房空置率只有2%，相比国内动辄空置20%—30%的“鬼城”，投资澳洲房产无疑是更为合理的选择。

　　除此以外，澳洲规范的房屋市场、土地永久产权优势等，都使得澳洲房产具有巨大的增值潜力，在年，澳洲房地产投资总额达400亿美元。

　　2、投资前景展望

　　根据澳洲权威地产研究机构RP Data的数据，从1995年12月至年11月的过去近21年里，澳洲八大首府城市房价累计增长330.5%，其中悉尼房价累计增长330.1%，墨尔本房价累计增长421.4%，布里斯班房价累计增长259.4%，且在长远的未来，澳洲房价依旧会稳健地增长下去，而年澳洲房价的走势，我们可以通过两方面进行分析：

　　首先，从宏观政策方面来看，澳洲成熟的房地产管理体系，逾180年的市场运作经验、房地产管理模式以及法律保障体系在整个过程中日趋完善，同时由于澳洲土地私有，物业有永久产权，购房首付比其他国家低一成（只有10%），并可选只还利息不还本金的方式，且购房环节无遗产税，房屋出租也有对出租者严格的法律保护，这些都是确保投资环境健康发展的制度保障；而近年来澳元汇率相对较低，对人民币汇率处于较低位，相比高位时，降低了许多移民和置业澳洲的成本；而澳洲政府为了当地经济加速发展，对基础设施建设的投资规模增加，如墨尔本的《大墨尔本发展计划》，预计到年将新建6大就业集群，如维州政府300亿元的基础设施计划《第二CBD中心》，而基础设施的改善，将带动澳洲经济就业的快速发展，吸引更多人口涌入，进一步提升房屋的刚性需求。

　　从微观需求方面分析，作为一个移民大国，澳洲人口增长迅速，对澳洲房产销售与租赁构成强有力支撑，随着澳洲放宽移民条件，移民潮涌来，澳洲已经降低了132、188A、188C的投资要求，去年八月，西澳新政出台：132投资额降低250万人民币，新政策利好使澳洲出现了一波投资移民的小高潮，而雄厚的科研实力和教育资源，优良的师资力量是很多中国家庭选择留学澳洲的原因，因此海外留学生众多，到1026年年底，海外留学生近60万，中国学生近8万，奠定了租房市场的部分需求。

　　3、热门投资城市分析

　　澳洲房产投资虽然有极大诱惑力，但并不是所有城市都值得投资，如霍巴特，位于偏远的塔斯马尼亚岛，投资收益较低，再如堪培拉，其土地并无永久产权。而综合各方面数据分析，澳洲最值得投资的三个城市为悉尼、墨尔本和布里斯班。

　　作为澳大利亚最大的城市，人口数居全澳首位，同时也是房产投资者第四大投资目的地，排名超过纽约和巴黎，其投资回报率为85.3%，房产中位价的上涨幅度也一直居全澳之首，一直以来是澳洲投资的首选之地。

　　墨尔本是澳洲未来发展的重点区域，10年内将投入10亿澳元用于墨尔本西南地区的基础设施建设，同时还要启动总额达500亿澳元的建设资金，此外，墨尔本的另一大优势是其高等教育，这里有墨尔本大学、莫纳什大学、皇家理工大学等世界名校，对有留学考虑的投资者是个不错的选择。

　　布里斯班是一座新兴的现代化城市，在国内虽然名不见经传，但由于其人口增长率居全澳首位，且租金回报率一直保持在5%—6%，领先全澳，使得越来越多的投资者选择置业投资于此处。此外，得天独厚的旅游条件也是布里斯班的一张王牌，周边有著名的黄金海岸与大堡礁，每年都吸引着成千上万的游客。

　　因此投资者如果资金充裕的话，可以选择传统的悉尼、墨尔本进行投资，如果想要选择稳妥的方案，则可以在新兴的布里斯班购入房产，但归根结底还要看个人需求，因人而异。

　　年3月，澳大利亚维多利亚州（墨尔本所在城市）宣布将在今年7月1日起，所有投资者（包括海外投资者）都不再享受印花税减免，必须征收全额印花税（5.5%）这意味着海外投资者的购房成本也会上升，同时，其他州也可能效仿维州政策来调控房地产市场，所以如果想在澳洲进行投资的话可能要尽早着手。

　　澳洲房产投资前景

　　1、市场透明，监管体制有效

　　众所周知，澳洲房产市场“高度透明”与“一视同仁”的两大优势，位列世界第一。澳洲房产开发商所开发的任一全新楼盘的售价，在面向海外投资者与本土投资者时，完全一致。

　　在监管方面，购房者无需担心提起就让人闻之色变的“中介”问题。因为，即便是做着拿钥匙开门带人看房子的差事，也是需要具备职业资格认证（Real Estate Registration Licence）的。

　　另外，随着职位提高，各种强制性的再教育课程培训，以及严格的职业道德操守与相关法律知识都是必备条件。这在一定程度上，形成了一个有效的监管体制，保障各投资人士的权利与资产安全。

　　2、经济基础坚实，投资回报可观

　　辽阔的国土面积，丰富的自然资源，使得澳洲成为一个能源与牲畜的出口大国。因此，对其他国家的资源依赖性较小。坚实的经济基础，正是一个稳定市场经济所需具备的大背景环境。而相较于风雨飘摇的美国金融危机、欧债危机，澳洲是一块稳步发展的乐土，吸引着众多投资人士前往。

　　投资回报方面，澳洲房产市场的租金相当之高。据瀚亚国际的数据显示，以悉尼为例，每年净租金收益可达到6%左右，国内的租金收益在2%左右。在澳洲，好的投资项目可以做到只需要投资20%，其余80%申请银行贷款的情况下，依靠租金收入完全可以偿还贷款。这在国内的房产市场是难以想象的。

　　3、独具优势的房策、政府的隐性推动

　　永久产权、无遗产税、无房产税、一成首付、高贷款率、还息不还本。这些独具优势的房产政策，无疑是抛向海外投资者的橄榄枝，受到吸引也在情理之中。

　　同时值得注意的是，从过去数年来看，每一个政府规划过的区域，房价几乎都稳步上升，牢牢按照7年翻一番的规律进行着。澳洲房产市场的上升势头，离不开澳政府的隐性推动，日益增加的人口，住房供不应求的现状，都使得政府在积极推动澳洲房产市场的进一步发展。

　　高净值人士的增多，跨境多元化的资产配置需求，澳洲房产市场的持续发热等现象，使得如何选择优势项目，如何有效规避风险，成为了投资者们需慎重考虑的问题。当然，寻求专业的投资平台必不可少，因为他们能够帮助自己合理实现资产的增值与保值。