房贷怎么提前还款划算？提前还贷怎么操作？

　　【1】提前还清，就是把剩下的贷款还完，还完本金之后就不会继续产生利息，而且减轻生活压力。

　　【2】已还利息低于总利息的50%，这种时候还款能够有效减少总利息的产生，若是利息已经还了三分之二再提前还就不划算了。

　　【3】投资回报低于房贷利率，就是你投资理财的收益低于房贷产生的利息，比如你的房贷利率是5%，若是你投资理财的收益只有4.5%，那么还不如提前还房贷。

　　【4】总贷款时间前二分之一时间内提前还，等额本金还款超过了还款年限1/3，等额本息已经超过还款年限的50%。因为等额本金还款方式还的本金是固定的，本金所占比例相对较大，利息相对等额本息少很多。

　　【5】房贷利率大幅度下调，比如你贷款的时候利率是6%，后来降到了4%左右，提前还掉房贷可以弥补心理的落差。

　　提前还贷操作流程：

　　1、询问银行

　　各家银行对于提前还贷的要求是不一致的，所以消费者在决定提前还贷前要弄清贷款银行的操作流程，是否需要交爽约金等。

　　2、别忘退保

　　在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关要求，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。

　　一般要求客户提前1-10个工作日告知银行；银行计算好客户的总欠款数，指定客户到银行付清款项，支付当月利息；银行将房契送到合同指定的律师事务所，办理取消按揭贷款的契约并到房产管理部门登记；律师办好一切手续之后，会告知业主领回所有的房产契约。有的银行不经过律师，只要办齐手续他们直接把房产证或购房合同还给客户。

　　3、别忘退税

　　另外别忘了到税务部门办理退税手续。当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”。提前偿还全部贷款后，即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。

　　4、把握还款时机

　　对于采取等额本息还款法的消费者来说，月供的组成包括本金和利息，对于贷款者来说，在贷款期限的1/3-1/2年限中，偿还月供中利息支出要高于本金支出，而在最后几年中，月供支出基本以本金为主，利息很少。因此，如果贷15年，已偿还6年，此时就没太大必要提前还款。消费者可以把多余钱投入到基金、股票或其他投资产品中来升值；

　　5、提前先和银行沟通

　　提前还贷方式中，只有缩短贷款期限才是节省利息的关键因素。因此，购房人提前还贷时，要根据自己的情况尽量缩短还款年限。另外，目前，省城多家银行对提前还贷有限制性要求，有的设置了提前还贷的最低额度，有的还收取爽约金。为此，银行人士提醒，如果客户想在年底提前还贷，最好与银行沟通，确定是否需要提前预约，以避免出现不必要的利息支出。